Benvenuti a Borgo Passera, l'ultima frontiera dell'edilizia indipendente.

Circa cento appartamenti e villette indipendenti costruiti in due anni in un'area di soli 8000 mq. Quattro costruttori si sono spartiti un territorio che il Piano Regolatore considera "area di completamento". Nessun progetto di viabilità, ognun per sè, nessuna area verde prevista, nessuna struttura in comune, soltanto un mare di case a prezzi proibitivi e tutti i problemi urbanistici lasciati alla frazione che triplica la popolazione. Nessuno sbocco alternativo all'Arceviese, dove sono stati costruiti, adiacenti alla strada, altri quaranta appartamenti. E in questo pasticcio urbanistico il Comune si preoccupa di incassare gli oneri di urbanizzazione che gli servono a riempire il bilancio. Tutti gli errori urbanistici di Senigallia condensati in una passeggiata di mezz'ora.

Quaranta case addossate a Strada della Passera, costruite con i criteri degli anni '60, quando c'era poco traffico e vivere attaccati alla strada era conveniente. Borgo Passera, frazione minore di Senigallia, talmente minore che per anni è stata ignorata dall'industria edilizia, fino all'esaurimento delle aree più appetibili e più vicine alla città.
All'improvviso è stata scoperta e, con una serie di interventi di edilizia che definire "selvaggia" è eccessivo ma "disinibita" è appropriato, in due soli anni ha cambiato volto, divenendo un esempio di come la voracità dei costruttori sia il reale motore dell'economia senigalliese.

Quattro costruttori, trenta appartamenti nascosti nel retro di una casa con una strada d'accesso dalla via principale larga tre metri, dodici villette bifamiliari aggrappate in malo modo alla salita che porta a Sant'Angelo, a tre metri dalla strada, col rischio che qualcuno faccia un fuoristrada e si inviti a pranzo, altre venti villette indipendenti raggruppate per risparmiare spazio, al punto che il concetto stesso di indipendenza ne rimane offeso e per finire altre quaranta unità immobiliari, miste fra appartamenti e villette, in fase di inizio lavori, laggiù, verso il fosso e a Senigallia sappiamo tutti che scherzi fanno i fossi.

Questo il bilancio dell'assalto edilizio a Borgo Passera. Come contropartita nulla che possa arricchire la frazione, nessun parcheggio se non quelli prescritti dal regolamento edilizio, nessuna area verde in comune (tanto c'è già un campo da calcio), nessun adeguamento dei sottoservizi (siamo sicuri che scarichi e fognature siano adeguate?) nè un luogo per ritrovarsi, ma soprattutto nessuna parvenza di quella regolamentazione del territorio, quell'inutile orpello chiamato pianificazione urbanistica, che troviamo spesso negli atti dei convegni e nei programmi dell'Amministrazione ma che nella pratica viene utilizzata solo quando c'è da cambiare destinazione d'uso alle aree o ci sono da trovare nuovi terreni edificabili.

Un'Amministrazione incapace in questo caso di proporre una variante al PRG, veloce ed efficiente ad approvare le varianti quando si è trattato di ex - Veco e Cesanella, ma incapace di imporre a quattro costruttori di progettare una lottizzazione in comune, di ottimizzare spazi e servizi, di armonizzare il nuovo con l'esistente e di rappresentare qualcosa che non sia mera speculazione edilizia. Tutto questo mentre la Variante al PRG dell'Arceviese, quella che dovrebbe riqualificare e pianificare il futuro di ben quattro frazioni (Borgo Bicchia, Borgo Passera, Vallone e Bettolelle), quella che dovrebbe creare parchi verdi, piste ciclabili, qualità della vita con un'edilizia rispettosa dell'ambiente e un vero polo ambientale per la città, ha iniziato il suo faticoso iter per l'approvazione.

"La variante per la riqualificazione dell'Arceviese era uno degli obiettivi di tutta la maggioranza, e per questo la volontà comune è di accelerare i tempi per concluderne l'iter"  questo ha dichiarato l'Assessore all'Urbanistica Gennaro Campanile il 31 ottobre, presentando la Variante dell'Arceviese. Nel frattempo faccia un salto a Borgo Passera, Assessore: si farà un'idea su quanto siano diversi i tempi della politica da quelli dell'industria edilizia.

libere interpretazioni del concetto di "villetta indipendente"

dietro questa stradina si nascondono trenta appartamenti

Ditelo alla Piaga

Piccoli capannoni crescono

All'improvviso mi si appalesa un lettore utile, uno di quelli che leggono un blog fino in fondo, ne fanno un'analisi ragionata, ci trovano un paio di imprecisioni e ti inviano un report completo e gratuito per email. Grazie Giacomo per le segnalazioni, guarda anche nel template se trovi qualcosa di sbagliato e, nel caso, inviami lo script per le modifiche.
Grazie soprattutto per la segnalazione di un capannone in costruzione su via Cellini, una delle strade più trafficate di Senigallia, in cui saranno alloggiate circa venti attività commerciali e artigianali, fra cui un supermercato.

Da più parti si segnala la necessità di decentrare le attività commerciali per decongestionare il traffico cittadino, ci abbiamo aperto pure un Forum cittadino, ma lo sfruttamento intensivo di ogni frustolo di territorio non conosce soste. Se "l'attuale" Piano Regolatore del 1975 prevede che un'area sia destinata al terziario commerciale artigianale, quel terziario si costruisce, mostrando totale indifferenza a quanto sia cambiata la città, in mobilità ed urbanistica, negli ultimi trent'anni.
A venti metri da uno degli incroci a raso più pericolosi della città, quello fra via Cellini e Via del Molinello (percorse rispettivamente da 12.193 e 3200 veicoli al giorno) sorgerà un nuovo incrocio a raso, a servizio di questo nuovo centro commerciale, in cui transiteranno (e da cui sbucheranno) un gran numero di veicoli, anche pesanti, data la presenza di attività artigianali e di un supermercato.

Nessuno dei due incroci può essere trasformato in rotatoria, ma entrambi si troveranno molto vicini (meno di 100 metri) alla maxi rotatoria prevista per l'uscita della Complanare, creando uno dei punti più congestionati della città, alla faccia della mobilità modulare ed intelligente. Fra l'altro sembra che l'accesso alla nuova lottizzazione sarà particolarmente angusto per la prescrizione di preservare i pilastri in muratura del vecchio cancello, dal valore storico archeologico inestimabile. La sicurezza stradale viene subito dopo.
Guardate la foto e immaginatevi un TIR di surgelati che deve entrare o uscire da quell'incrocio.

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E' panico in città.
Una nuova, misteriosa struttura, è apparsa all'improvviso in centro e solo la certezza che si tratta di una scelta architettonica ha potuto tranquillizzare la popolazione. Il Vescovo ha annullato la messa di riparazione prevista per questa sera.

In via Annibal Caro, a due passi dal centro storico, durante lo scorso weekend è stato tolto il velo ad una costruzione che ha gettato nel panico i cittadini, già duramente provati dalla sindrome del lunedì mattina. Dal nulla è apparso un imponente muro di mattoni che cela un edificio, la cui unica colpa è quella di essere stato progettato da un architetto che evidentemente considera le finestre strumenti del demonio, destinate a soddisfare la sciocca vanità e curiosità degli umani.

Numerose le ipotesi che sono state formulate intorno all'origine del misterioso manufatto: la più accreditata vuole che il progettista abbia voluto anticipare il Piano Cervellati, che prevede la ricostruzione degli edifici nell'ex ghetto ebraico in piazza Simoncelli e, in un momento di visionaria audacia, abbia voluto ricostruire una porzione del Muro del Pianto.

Un'altra ipotesi vuole che in una improvvisata variante al Piano Regolatore, sia stata edificata una sede distaccata del Cimitero Comunale, per introdurre i benefici del decentramento anche nelle onoranze funebri, un settore economico che da tempo manifesta scarsa vivacità.

Tutte queste ipotesi sono presto divenute leggende metropolitane quando si è accertata la funzione esclusivamente residenziale dell'edificio: il fatto che dietro a quel muro ci abiteranno delle persone simili a noi ha ridimensionato l'ansia colletiva e i cittadini hanno cominciato ad apprezzare il muro, trovandolo "solido e concreto".

La Piaga ha voluto andare oltre il generico e conformista apprezzamento e ha cercato i modelli da cui scaturiscono determinate scelte architettoniche, una ricerca filologica di cui anche il progettista dell'edificio potrà giovarsi. Una ricerca sul territorio che ci circonda, quello da cui possiamo trarre le ispirazioni più immediate e genuine. Una ricerca che è finita presto, a Montignano.

Senigallia adotta i nuovi strumenti urbanistici: candele profumate e maniche a vento.

Fra le numerose varianti al Piano Regolatore che sono state approvate negli ultimi anni, ne dovrebbe essere proposta una che impedisca la costruzione di nuovi edifici nei pressi del Depuratore Comunale, a Borgo Ribeca. Perchè solo una città preda della speculazione edilizia più selvaggia può considerare appetibile e vantaggioso costruire appartamenti a trenta metri dalle vasche di sedimentazione di un depuratore, un posto dove, in altre realtà urbane, pianterebbero foreste di eucalipti.
A Senigallia no. A Senigalllia saranno costruiti ben quarantaquattro appartamenti a trenta metri dal depuratore, in un intervento che prevede la demolizione di una falegnameria e di una casa bifamiliare per costruire un insediamento abitativo da centocinquanta abitanti per cui la qualità della vita non passerà certo dal naso. Le cronache nazionali sono piene di amministrazioni comunali in conflitto con comitati cittadini contrari alla costruzione di impianti inquinanti o rumorosi: depuratori, discariche, termovalorizzatori. A Senigallia abbiamo ribaltato il problema, l'impianto insalubre esiste già e ci costruiamo intorno le case: l'Amministrazione Comunale è a posto con il Piano Regolatore e il costruttore non troverà mai nessuno che protesti per la costruzione di nuove case.
Le agenzie immobiliari avranno il loro daffare per "piazzare la merce" (di questo si tratterà) ma non ho alcun dubbio sul fatto che alla fine tutto si risolverà in un successo immobiliare, con buona pace di una città che sta mandando in malora la qualità della vita, la qualità urbanistica e, più in generale, il buon senso.

INCASTONATI NEL CEMENTO

Quella che vedete indicata dalla freccia è una palazzina di dieci appartamenti, frutto della ristrutturazione dell'ex Pensione Mara, fra Via R. Sanzio e Via A. Costa. E' evidente l'assoluta mancanza di spazio vitale attorno all'edificio. "Spazio vitale" è un termine retorico e desueto che indica la possibilità che ha una persona di stendere le sue mutande senza che il dirimpettaio possa leggerne l'etichetta con le istruzioni di lavaggio o di aprire una finestra per arieggiare senza che il vicino si lamenti delle correnti d'aria.
Questi appartamenti sono sicuramente destinati alla locazione turistica, sperando che nessuna persona di senno possa spendere un diluvio di Euro (3.000 al mq?) per vivere più di quindici giorni in un appartamento di 40 mq privo di spazio vitale.

Si potrebbe dire con indulgenza: vabbè basta scattare una foto dall'angolazione giusta per dare l'impressione di una costruzione stretta fra altre, invivibile.
Invece no. Queste altre due fotografie mostrano la posizione del fabbricato da altre due angolazioni, il risultato è lo stesso: incastonato nel cemento. L'edificio bianco in primo piano, concessionaria di auto, è destinato alla demolizione per far posto al previsto sottopassaggio per l'ex area Sacelit - Italcementi, che diventerà uno dei punti di maggior traffico della città, visto che con la prevista chiusura del passaggio a livello di Via Mamiani diventerà l'unico accesso carrabile alla zona del porto se non si vuole arrivare fino a Via Zanella, due km a Nord. Ma su questo abbiamo già dato.

Sono convinto che all'Urbanistica tutte queste valutazioni non sono state fatte quando è stata concessa l'autorizzazione per ristrutturare l'edificio. Le misure di rispetto e la dimensione minima degli alloggi del progetto rispettavano il Regolamento Edilizio Comunale e tanto bastava. Se poi a Senigallia stia prevalendo l'edilizia delle scatole di sardine e della stratificazione urbana non è un problema dell'Amministrazione Comunale.

E' ufficiale: i soldi dell'otto per mille sono sprecati, finiscono in mare.

Lungomare Mameli, poco dopo il Faro Bar e attaccato a Villa Serena, un piccolo edificio turistico residenziale come ce ne sono tanti a Marina Vecchia. Il suo progettista, l'architetto spagnolo Constante Parades, è famoso per aver progettato i gabinetti pubblici della stazione centrale di Siviglia, gli unici al mondo con lo sciacquone ad ultrasuoni, per non imbarazzare gli utilizzatori. L'estetica dell'edificio sul lungomare, sobria e funzionale, lascia interdetto chi volesse individuare la prua e la poppa, ma soprattutto dove sia la passerella di imbarco.

Gli appartamenti sono sei, di circa 45 mq ciascuno, con finiture di ottimo livello, adatti a chi non voglia rinunciare ad un certo stile anche quando si espone a zaffate di crema abbronzante lato mare e a vagonate ferroviarie lato monte. Curioso il fatto che il simpatico mausoleo del navigante sia di proprietà dell'Istituto Diocesano Sostentamento del Clero, in estrema sintesi l'Ente di una Curia Vescovile che si occupa del mantenimento e dell'utilizzo degli edifici di proprietà di una Diocesi, spesso esenti dal pagamento dell'ICI, ma non per questo privi di valore immobiliare.
L'edificio fronte mare vale circa 1,2 milioni di Euro, ma gli appartamenti non sono in vendita, non tentate di comprarli, perchè sono destinati alla locazione turistica, forse l'ultima florida attività economica di Senigallia. La prossima volta che in TV passerà lo spot dell'anziano prete che non ha i soldi per riparare il tetto della canonica o del giovane prete papaboy che con l'otto per mille ci aiuta le famiglie in difficoltà, fate un pensierino a questo gioiellino fronte mare. Le vie del Signore sono infinite, ma anche quelle del denaro non scherzano.

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A Senigallia Trenitalia ottimizza la rete: migliaia di pedoni svaniscono nel nulla. Recuperati pochi superstiti in mare.

In quella terra di nessuno chiamata Via Mamiani, stretta fra la ferrovia e il triangolo Sacelit - Italcementi - Navalmeccanico in corso di demolizione per creare il più appetibile oggetto immobiliare della storia senigalliese, fa capolino Trenitalia con un affascinante progetto di razionalizzazione della rete ferroviaria che non tiene ovviamente conto delle esigenze della città ma che gli consente di gestire un passaggio a livello in meno, approfittando bassamente di quel mega "Coso", quella specie di piovra che prenderà il posto del complesso Sacelit Italcementi. Il progetto di Trenitalia prevede in sintesi l'eliminazione dell'attraversamento ferroviario regolato dalle sbarre e la costruzione al suo posto di un lunghissimo sottopassaggio pedonale (circa 140 metri) che per poco non farà finire in mare l'incauto pedone con le scarpe e tutto. Gli amanti del brivido potranno iniziare la loro discesa negli inferi all'incrocio con l'Adriatica (via R. Sanzio) dove già avranno affrontato, indifesi, il traffico e concluderanno la loro avventura presso l'attuale rotatoria di fronte al Timone, dove troveranno un chioschetto che li ristorerà prima di affrontare una mattinata in spiaggia non scevra di pericoli, fra cui quello di dover tornare a casa prima o poi.

Bene, verrebbe da dire di primo acchitto: finalmente una parte della città viene liberata dal traffico, pedoni e biciclette possono raggiungere con tutta tranquillità le spiaggie ambite e, se piove all'improvviso, per quando hai percorso tutto il sottopassaggio verso casa puoi tornare al mare perchè è tornato il bello stabile e nel frattempo hai già perso l'abbronzatura. Tutto molto bello se non fosse che come si è già detto il sottopassaggio finisce direttamente in Via Raffaello Sanzio in un punto trafficato e quasi privo di marciapiedi (perchè non "pensare" Via Mamiani parzialmente pedonale e aprire il sottopassaggio al di qua della Statale? costa troppo?) che se vado al mare a piedi sfruttando il sottopassaggio la macchina la devo pur lasciare da qualche parte e il parcheggio più vicino (presso il Matt bar) è minuscolo e quasi sempre pieno, che esistono altri due sottopassaggi vicini, uno in Via Panzini e l'altro (previsto carrabile) in Piazzale Cairoli - Via della Darsena, che un sottopassaggio pedonale non è indispensabile che sia gigantesco, ma è indispensabile che sia comodo da usare e sicuro da raggiungere e che infine  tutta la zona di Via Mamiani sarà oggetto nei prossimi anni del succitato colossale affare immobiliare e che di sottopassaggi e ponti levatoi ce ne saranno veramente troppi, un'inflazione.

Due ponti levatoi carrabili, uno sulla vecchia darsena e uno sul porto canale, per collegare spiaggia nuova a spiaggia vecchia e un ponte pedonale girevole sulla darsena vecchia consentiranno alle scolaresche di tutto il mondo di vedere il casino che succede quando uno sfigato col fuoribordo da tre metri ma l'antenna da sei decide di uscire in mare e in una domenica di bel tempo di questi sfigati ce ne sono a dozzine. Questi ponti produrranno un incremento del turismo in una forma morbosa simile a quello sessuale, ma a lunga a rimetterci sarà il genio italico. Spiaggia nuova e spiaggia vecchia sono due entità da sempre scollegate: a chi piace l'una non piace l'altra, amen. Perchè collegarle?

Con le inevitabili modifiche in corso d'opera ci sarà il concreto rischio di avere fra cinque anni due sottopassaggi pedonali gemelli, uno per chi va al mare e uno per chi torna a casa, un cavalcavia che collega Lungomare Mameli con Piazza Simoncelli, un tunnel sottomarino sotto il fiume Misa che collega la Rotonda con il porto, una rotatoria che consenta a chi ha confuso spiaggia vecchia per spiagga nuova di non finire i suoi giorni sulla Statale Adriatica e quant'altro venga in mente a qualche architetto futurista che vorrà lasciare la sua impronta indelebile a Sanigallia, ma che le sue vacanze le va a fare in Micronesia.

A proposito di triangolo Sacelit - Italcementi - Navalmeccanico: spero che nel maxi progetto immobiliare si realizzi qualcosa che indennizzi la città di decenni di inquinamento da amianto e di squallore e non sto parlando di sottopassaggi e cavalcavia.
Questo è un primo assaggio sull'argomento, più avanti si parlerà di altri avvincenti sottopassaggi, i cui costi finali saranno probabilmente superiori allo spostamento della ferrovia a due miglia dalla costa.

Lo scannatoio? E' sull'Arceviese.

Siamo in Via Arceviese al 4° km, per capirci fra Borgo Passera e il Vallone. Qui, a fianco di un Consorzio Agrario, in una zona a bassa densità abitativa con poche case bifamiliari, qualche attività artigianale e a pochi metri dalla strada ex statale è sorto dal nulla un condominio di 33 (trentatrè) appartamenti, un massiccio manufatto piantato a terra per caso ma con una certa convinzione.
Interessante ed emblematica la spiegazione del costruttore sull'insolito numero di appartamenti realizzati: "Avevamo una concessione edilizia per venti appartamenti di cubatura normale, ma non riuscivamo a venderne neanche uno. Tu ce la vedi una famigliola che viene a vivere qui? Sai cosa succede quando questi del Consorzio attaccano col grano? Eravamo al collasso, abbiamo ridotto la cubatura degli alloggi al minimo possibile e ci siamo fatti autorizzare la variante: in tre mesi abbiamo venduto tutto, anche le cassette della posta. Puttane, coppiette clandestine, forestieri, abbiamo trovato un buco per tutti, fra scannatoi e dormitori abbiamo venduto tutto a prezzo pieno. Abbiamo fatto anche un'offerta a quelli del Consorzio per fare un complesso edilizio, ma per ora non vogliono saperne. Ce ne fossero di posti così."

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"Sono bisognoso, assegnatemi un superattico al Parco della Pace."

Proveniendo da Via Paisiello le torri incombono e l'effetto Grande Mela è garantito, per la completa skyline è un peccato non avere il fiume Hudson a contorno, sarebbe necessario un cambio di destinazione d'uso per Via Monteverdi.
Gli acquirenti del contiguo complesso bioarchitettonico della CAMAC si sono riuniti in un sindacato per chiedere l'abbattimento delle Torri Gemelle, la cui presenza  creerebbe un campo magnetico anomalo vanificante il corretto allineamento dei palazzi, che, secondo i dettami della più avanzata ricerca bioedile, sono stati costruiti paralleli a Via Monteverdi, l'unica soluzione che consentisse la costruzione di ottanta appartamenti senza sprecare un metro di spazio. Al contrario c'è un grande entusiasmo presso la Direzione Regionale dello IACP: "Finalmente le Case Popolari escono dal clichè che le vuole piccoli e modesti edifici nelle zone più degradate della città. Prestigiosi multipiani nelle zone  più appetibili, finiture di prestigio e soluzioni edili dell'ultima generazione, per un assegnatario proiettato nel futuro, consapevole che la sua condizione svantaggiata non gli impedisce di acquisire un immobile di prestigio ad un canone d'affitto risibile."
Dal canto suo l'Amministrazione Comunale sta pensando di assegnare i superattici a sorteggio, per mezzo di una lotteria aperta a tutti per rimpinguare le esauste casse comunali.

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